城镇开发界限内详细计划体例中街区图则要点内容探讨

浏览次数：宣布日期：2024年03月25日

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2023年3月，自然资源部在《关于增强领土空间详细计划事情的通知》（以下简称《通知》）中提出要“因地制宜划分差别单位类型，探索差别单位类型、差别层级深度详细计划的体例和管控要领”。城镇开发界限内详细计划主要分单位和街区两个层面，单位层面强调上位计划传导，街区层面强调实施和控制。图则作为街区层面计划的焦点内容，对城镇生长建设具有重要意义。本文从比照江苏、江西、海南和重庆四地宣布的领土空间详细计划体例指南入手，重点探讨街区图则计划体例要点。

一、内涵辨析

单位层面在传导计划单位管控内容的基础上，突出指引性，主要体现底线约束、总量控制、结构结构和民生包管等内容。街区层面落实全域全要素指标管控，突出控制性，体现具体地块用途和开发建设强度等实施性安排。街区图则是指具有执法效力的计划图示文件，上海、海南等地新增附加图则对重要地段进行风貌控制。

二、街区及其地块划分

在街区图则体例之前，需要明晰街区和地块划分的原则、规模等要求。比照江苏、江西、海南和重庆四地的单位、街区、地块划分情况，各地对各层级的名称叫法及规�？刂品浩鸩畋鸹�。

1.街区划分

衔接社区（行政村）行政区划，统筹考虑内在功效的关联性、土地使用的可兼容性和种种空间要素，结合5分钟便民生活圈划分街区。

表1 各地对街区规�？刂埔蟊日�

2.地块划分

在街区规模内，凭据山体河流、都会门路、村社界线、地籍等自然和人工界限，结合计划建设条件、计划意图等划分地块。地块划分应便于土地供应和实施建设。地块界限相对规整和地块相对完整，单个计划地块面积不宜过大或过小，节约集约利用土地，制止泛起零星用地。

重庆市要求居住商业等地块长边标准不宜凌驾250米，短边（纵深）标准不宜低于80米，居住地块、商业商务地块（含混适用地）面积不得凌驾4万平方米，工业仓储地块面积不得凌驾8万平方米。

江西省要求居住用地不宜小于0.3公顷，公共效劳设施用地不宜小于0.2公顷，最大规模不宜大于10公顷。

三、街区图则体例主要内容

图则是街区层面以及城镇开发界限内详细计划的焦点内容，具有执法效力，由图、表、文三部分组成。

1.图形内容

（1）地块划示

以关闭多段线划示地块界限，并标注地块编号。

（2）用地性质

凭据自然资源部办公厅印发的《领土空间视察、计划、用途管制用地用海分类指南》要求，详细计划原则上使用二级类和三级类。

体例详细计划，应将“01耕地、02园地、03林地、04草地、05湿地、06农业设施建设用地、12交通运输用地、13公用设施用地、14绿地与开敞空间用地、15特殊用地、17陆地水域、23其他土地”细分至二级类，将“07居住用地、08公共治理与公共效劳用地、09商业效劳业用地、10工矿用地、11仓储用地”细分至三级类。

依据分区计划要求，落实和细化地块用地性质。

（3）配套设施

独立占地的设施应划示明确的地块界限。综合设置的设施应在地块控制指标一览表的配套设施中注明设施类型及规模，并且使用统一的设施符号进行标注。

（4）控制线

落实上位计划确定的控制线，包括城镇开发界限、门路红线、种种绿地规模控制线（绿线）、地表水体�；た刂葡撸ɡ断撸⒒∩枋┯玫乜刂葡撸ɑ葡撸⒗肺幕缑睬幕竟婺：捅；そㄖ慕ㄉ杩刂乒婺＃ㄗ舷撸⑻房刂葡吆凸斓澜煌ǹ刂葡撸ㄓψ⒚鹘煌ㄕ镜愕奈恢茫┮约捌渌厥馍枋┛刂埔�。

一般情况下，蓝线、绿线可落实为图则中的水域、绿地的地块规模线；紫线用历史文化风貌区规模线、�；そㄖㄉ杩刂乒婺５冉斜泶�；其他控制线应以独立图层和指定线型进行表达。

（5）空间管制

划示地块建筑控制线（即建筑退让门路红线和用地规模线）、禁止机动车开口路段等，标注退让距离。也可在图则中按需表达其他都会设计控制要素，如贴线率、公共通道、地块内部广场等。

（6）其他

图纸须附地形图，标注门路名称、河流名称、交通站点名称，门路红线宽度、绿化带宽度，门路中心线交点坐标以及机动车开口方位等。

2.地块控制指标

（1）强制性指标

强制性指标包括用地性质（用地用海分类）、建筑密度、容积率、建筑控制高度、绿地率、公共基础配套设施等。

用地性质是依据上位计划对地块进行用地用海分类，通常分到三级类；建筑密度反应用地经济性的主要指标，是计划地块内种种建筑基底面积之和与地块占地面积之比，一般情况下种种用地均控制上限；容积率是体现建筑用地使用强度的重要指标，是计划地块内种种建筑总面积之和与地块占地面积之比，一般情况下种种用地均控制上限；建筑控制高度是地块内建筑物地面部分最大高度限制值；公共基础配套设施包括基础教育、托幼所等居住效劳设施，垃圾转运站、公共茅厕等环卫设施，变电站、电信局、燃气站等市政基础设施；绿地率是反应都会绿化水平的基本指标，是计划地块内种种绿地面积之和与计划地块占地面积之比，一般情况下种种用地均控制下限。