土地的混适用途政策及案例分享

浏览次数：宣布日期：2024年10月31日

土地的混适用途是指在同一块土地上允许进行多种差别类型的用途，如商业、住宅、办公和娱乐等。土地的混淆利用可以提高土地使用效率，增进都会社区的活力和功效的多样性。目前，国家已有相关政策勉励土地的混淆利用，一些地方已出台相关划定。

一、政策梳理

1.国家政策

2024年7月28日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出：研究完善都会更新的土地和计划政策，允许土地用途兼容、建筑功效混淆。

2023年11月22日，自然资源部印发《领土空间视察、计划、用途管制用地用海分类指南》明确“在包管宁静、制止功效冲突的前提下，勉励节约集约利用领土空间资源，领土空间详细计划可在本指南分类基础上确定用地用海用岛的混淆利用以及地上、地下空间的复合利用”。

2.地方政策

2.1北京市

2022年9月22日，北京市政府办公厅印发《关于存量国有建设用土地活利用的指导意见》提出：勉励工业用地混淆利用，简单用途工业用地内，可建其他工业用途和生活配套设施的比例不凌驾地上总建筑规模的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不凌驾地上总建筑规模的15%。

2.2上海市

2020年7月28日，上海印发的《推进工业用地高质量利用的实施细则（2020版）》提出：

①简单用途工业用地内，可建其他工业用途和生活配套设施的比例提高到地上建筑总量的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不凌驾地上建筑总量的15%。在自贸区的新片区和张江科学城等区域，进一步开展多用途混淆利用试点，由企业自主确定各工业用途的比例，试点成熟后再予以推广。

②勉励功效用途互利的用地混淆安排、空间设施共享，强化公共效劳设施和市政基础设施的功效混淆。

③混适用地凭据主导用途对应的用地性质实行差别化的供地方法。探索差别行业公共效劳设施和市政基础设施的建设投资机制，建立有利于复合兼容的相关行业标准，实行公益性和经营性设施混淆的土地供应制度。

2.3深圳市

2021年6月9日，深圳市印发《深圳市地下空间开发利用治理步伐》，勉励开展公共绿地地下空间开发利用。地下空间优先用于建设交通、市政工程、防空防灾、情况�；さ榷蓟峄∩枋┖凸残Ю蜕枋�。勉励地下空间建设商业、工业、仓储、物流设施以及体育、文化等项目。

新型工业用地（M0）是在工业用地（M类）中新增的用地类型，M0的看法借鉴了香港用地政策中兼容“无污染工业+商务办公+效劳贸易”功效的混适用地，以及新加坡用地政策中兼容“研发设计+无污染制造+商务办公”的BP用地看法。海内的M0看法最早由深圳市在2013年政策文件中开创性地提出，并在2014年1月1日公布的《深圳市都会计划标准与准则》中正式被纳入古板土地类别中。2018年，面对新的经济形势变革，东莞出台了全国首个关于M0的市级治理步伐，随后粤港澳大湾区各主要都会纷纷出台或更新了有关新型工业用地（M0）的治理划定和实施指引，推动M0项目落地，如东莞的大湾区·深投控清溪科技生态城、清湖湾科创中心、深圳中粮创芯公园、广州横沙数字经济工业园等等。

2.4浙江省

2024年2月29日，浙江省自然资源厅印发《增强自然资源要素包管推动经济高质量生长若干政策步伐的通知》（浙自然资规〔2024〕1号）提出：勉励地方探索制定混淆土地用途设定规则，依据领土空间详细计划确定主导土地用途、空间结构及比例，完善混淆工业用地供应方法。简单工业用地中可突出主导用途（其中工业建筑面积占比不得低于50%），兼容仓储、物流、研发、办公、商业等混适用途。单宗土地涉及多种用途混淆的，应依法依规合理确定土地使用年限，按差别用途分项评估后确定出让底价。

二、案例分享

案例1——商业办公与初中混适用地

在《上海市浦东新区金桥汽车工业制造、研发、配套单位（Y000701）控制性详细计划13街坊局部调解》（2023年3月公示稿）中，13-01地块的计划条件为：用地面积3.3公顷，用地性质为商办和初中混适用地（C8Rs3），容积率3.4，建筑高度100米。

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计划地块图则（局部）

在该地块的看法建筑计划中，商业办公用途的地下停车空间与学校的室外运动园地和操场跑道处于同一平面位置，在地下、地面和地上的立体空间中实现了功效的复合利用和土地的集约节约利用。

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建筑计划鸟瞰图

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建筑计划透视图（操场跑道视角）

案例2——新型工业用地

该案例为深圳市海普瑞生物医药研发制造基地，项目一期总用地7.89公顷，总计容建筑面积18.26万㎡，包括了工业厂房、员工宿舍、以及商业、食堂、运动等多种功效配套，其中3#、4#厂房划分有19层、20层，建筑高度抵达了近100米，6#宿舍楼有32层，建筑高度99米。

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项目一期总平面图

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5#厂房及6#宿舍西北透视

案例3——公园绿地与商业用地混淆

该项目为深圳留仙洞总部基地“北绿廊”，位于深圳市南山区，属于万科云城设计公社公园建设项目的T501-0086宗地，包括了都会公园、公交首末站、商业、办公等功效。计划设计条件为：总用地面积18.92公顷，其中建设用地面积12.05公顷，门路用地面积6.87公顷；用地性质为公园绿地+商业效劳业用地；容积率不大于0.62，建筑高度不大于10米；建筑面积7.44万㎡，其中商业6.8万㎡（地上2.33万㎡、地下4.47万㎡）、公交场站6000㎡、物业治理用房300㎡、公厕60㎡；各地块建筑笼罩率不大于15%，绿化笼罩率不小于90%；用地内的市政门路及绿地的产权归政府。